¿Cuál es el trámite de una prescripción adquisitiva en el Perú?

Ya en nuestro post anterior - ¿Cuánto Tiempo Demora El Proceso De Prescripción Adquisitiva De Bienes Inmuebles En Lima – Perú? -, el mismo que te invito a revisar, tratamos sobre el tema que hoy nuevamente nos avoca, sin embargo, queremos en este artículo darte información adicional y complementaria para que tengas mucho más claro el panorama que debes afrontar en el caso que decidas iniciar un proceso de prescripción adquisitiva de dominio, en la vía notarial o judicial.
En primer lugar, se debe hacer la precisión de cuales son los casos de prescripción adquisitiva de dominio, que pueden ser tramitados en la vía notarial y judicial, considerando que la propiedad se adquiere en este caso, por la posesión continua, pacífica y pública actuando como propietario de un determinado bien inmueble, por un plazo de diez (10) años y en el caso de que exista justo título y buena fe, el plazo solo sería de cinco (05) años.

  1. En la vía notarial: se tramitan los casos referidos a inmuebles ubicados en zonas urbanas, ya sea que cuenten o no con edificación, según se señala en el literal k), artículo 5° de la Ley N° 27333 - “Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones”.
  2. En la vía judicial: se tramitan los casos referidos a inmuebles rústicos y que tengan alguna controversia legal, que cuestione precisamente la propiedad, según se señala en el literal g), artículo 5° de la Ley N° 27333 - “Ley Complementaria a la Ley Nº 26662, la Ley de Asuntos No Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones”.

Ahora, es necesario que conozcas el tramite en ambas vías (notarial y judicial), a fin de que cumplas con todos los requisitos y diligencias necesarias para que el proceso pueda transcurrir con normalidad, dentro de los plazos esperados, en los cuales deberás ser declarado propietario registral de un determinado inmueble.

VÍA NOTARIAL:
En esta vía, el proceso de prescripción adquisitiva de dominio se rige por lo señalado en los incisos 1), 2) y 3) del artículo 505° del Código Procesal Civil y por el artículo 5° de la Ley 27333.
Previamente, debes contar con la asesoría legal especializada para que el abogado competente en la materia evalúe correctamente los requisitos a presentar en el proceso, los mismos que conjuntamente a la solicitud – minuta- deben ingresarse en la notaría elegida que iniciará el proceso no contencioso.
Los requisitos que te solicitaran, atendiendo a lo que específicamente se menciona en las normas citadas, como a lo que regularmente es requerido en las diversas notarias que tramitan este proceso no contencioso, son los siguientes:

  • Solicitud firmada por el recurrente y por los testigos, no menos de tres (03), ni mas de seis (06), mayores de 25 años, quienes declararan que conocen al solicitante y señalaran el tiempo que este viene poseyendo el inmueble.
  • En la solicitud, se deberá de indicar el tiempo de posesión, la fecha y forma de adquisición (como es que se llegó a tener la posesión del inmueble), el nombre de la persona que tenga inscrito derechos sobre el bien, de ser el caso y los nombres y lugar de notificación de los propietarios u ocupantes de los bienes colindantes, de corresponder.
  • Los planos, de ubicación y perimétricos y descripción de las edificaciones existentes, debidamente suscritos por ingeniero o arquitecto colegiado y visados por la autoridad municipal o administrativa, que corresponda.
  • Certificado de búsqueda catastral.
  • Comprobantes de pago de los tributos que afectan al bien (impuesto predial y arbitrios), de los últimos 10 años.
  • HR y PU de los últimos 10 años.
  • Recibos de servicios básicos de los últimos 10 años.
  • Partida registral, en caso el bien inmueble este inscrito, o en su defecto certificación que acredite que el bien no se encuentra inscrito.
  • Otros medios probatorios que se estimen pertinentes.

También, es pertinente que sepas, que el primer acto del notario será enviar a publicar un resumen de la solicitud, en el diario oficial El Peruano y en un diario de circulación nacional por tres (03) veces con intervalos de tres (03) días y solicitará al Registro de Propiedad Inmueble la anotación preventiva de la solicitud.
Adicionalmente, el notario notificará a los interesados y colindantes de los inmuebles sobre el proceso de prescripción adquisitiva de dominio y colocará carteles en el inmueble, debiéndose constituir en el inmueble para levantar un acta de presencia, en la que verificará que la posesión es pacifica y pública consignando en la indicada acta la declaración de los colindantes.
Finalmente, transcurridos veinticinco (25) días hábiles sin mediar oposición el notario cursará el parte del instrumento publico notarial o del formulario registral al Registro de Propiedad inmueble de la SUNARP, declarando la propiedad por prescripción adquisitiva de dominio. En el caso que exista oposición, el proceso habrá concluido, debiendo informar el notario, al solicitante, al colegio de notarios y a la oficina registral correspondiente, pudiéndose continuar con el proceso en la vía judicial o arbitral, de ser el caso.

VIA JUDICIAL:
En esta vía, el proceso de prescripción adquisitiva de dominio se rige por lo señalado en los artículos 950°, 952° y 953° del Código Civil y por lo señalado en los artículos del 504 al 508 del Código Procesal Civil.
Si bien es cierto, los requisitos mencionados para el proceso de prescripción adquisitiva de dominio en la vía notarial son básicamente los mismos que se deberán utilizar en el proceso de prescripción adquisitiva en la vía judicial que se tramita en la vía procedimental abreviada, debes asesorarte por un profesional especializado en la materia, con la finalidad de que no se cometan errores y que se cumpla con el objetivo de que se declare la propiedad inmueble a tu favor, dentro de tiempos prudenciales.
Como se indicó previamente, en esta vía se puede tramitar cualquier caso, que se pueda ventilar en la vía notarial, además de la prescripción adquisitiva de inmuebles rústicos y de inmueble bajo algún tipo de controversia, es así que por ejemplo, se señala en el inciso 2), del artículo 504° del Código Procesal Civil, que el juez podrá, si es que lo considera oportuno, exigir los comprobantes de pago de los tributos que afectan al bien, esto con la finalidad de tener una mayor certeza de quien actúa realmente como propietario en el caso de situaciones que puedan generar dudas sobre el particular.
Así también, al igual que en el proceso de prescripción adquisitiva de dominio en la vía notarial, en el artículo 506° del Código Procesal Civil, se menciona que se deben realizar publicaciones por tres (03) veces con intervalos de tres (03) días, con las particularidades señaladas en el artículo 167 y 168 del mismo cuerpo legal.
Por otro lado, en el mismo artículo 506°, se da la opción de que en los casos de predios rústicos podría efectuarse una notificación por radiodifusión por cinco (05) días consecutivos, según lo dispuesto por el artículo 169° del Código Procesal Civil.
Las etapas del proceso civil en la vía procedimental abreviada son las siguientes: i) demanda; ii) contestación de la demanda; iii) auto de saneamiento, fijación de puntos controvertidos, saneamiento probatorio; iv) audiencia de pruebas y v) sentencia. De acuerdo con los plazos establecidos en la ley, este proceso no debería extenderse, más allá de los cuatro meses, pero vemos que en la práctica no es así.
Entonces, podemos concluir, indicando que la inscripción del derecho de propiedad en el Registro de Propiedad Inmueble de la SUNARP, se obtiene en aproximadamente seis (06) meses en la vía notarial y en dos (02) años en la vía judicial.

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