¿Se puede prescribir un área común del regimen de propiedad exclusiva y común?
El régimen al que se hace referencia en este artículo se encuentra regulado la ley N° 27157 y su reglamento.
En primer lugar se debe mencionar que la posibilidad planteada se podría presentar en un edificio de departamentos, en una quinta o en otro bien inmueble en el cual las personas que hacen uso de las secciones de dominio exclusivo (departamentos, estacionamientos y depósitos), simultáneamente usan áreas comunes que les sirven a todos los propietarios de las unidades exclusivas para el uso y disfrute de sus derechos de propiedad.
A manera de ejemplo, vamos a revisar cuales son las etapas o los pasos que se deben de seguir una vez que la empresa constructora culmino con la construcción de un edificio, habiendo realizado la venta de todas las unidades inmobiliarias conformantes del mismos.
Lo primero es que se cuente con la declaración de fábrica, la cual debe ser aprobada por la municipalidad respectiva y luego deberá de inscribirse en la partida electrónica del predio matriz, con lo cual se acredita que se ha cumplido con la construcción del proyecto inmobiliario, según los planos presentados en la municipalidad.
Luego, se debe realizar la independización de todas las unidades inmobiliarias exclusivas. Producto de esta acción se generarán partidas electrónicas independizadas del predio matriz, esto es, que cada unidad exclusiva tendrá su propiedad partida electrónica, con lo cual, el comprador goza de seguridad jurídica y puede oponer su derecho de propiedad contra terceros.
Posteriormente, se inscribe el Reglamento Interno y la Junta de Propietarios con los cual se configura todo lo relacionado a los porcentajes y uso de las áreas de propiedad común. Es aquí en donde nos vamos a detener para indicarte sobre la viabilidad de que se transfieran estás áreas comunes, de ser el caso.
A priori, las áreas comunes en este tipo de régimen de propiedad no son transferibles, pero vemos que en muchos casos la realidad física nos coloca en diversas situaciones en las cuales es necesario regularizar el derecho de propiedad sobre algún área común, pero que por el paso del tiempo y no siendo indispensable para los propietarios de las otras unidades inmobiliarias exclusivas, se hace imprescindible darle una solución concordante con lo que se regula en los artículos 950° y siguientes de nuestro Código Civil.
Es así que el mismo artículo 43° de la Ley N° 27157, regula la transferencia de los bienes de propiedad común, señalándose que esta transferencia debe ser aprobada por los dos tercios de los votos de la junta de propietarios, por lo que, también podrían prescribirse aquellas áreas comunes que no sean necesarias, ni indispensables para el uso y disfrute de las secciones de dominio exclusivo, siendo necesario emplazar con la demanda de prescripción adquisitiva de dominio al presidente de la Junta de Propietarios o en su defecto a cada uno de los propietarios de las unidades inmobiliarias exclusivas.
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