¿Otorgamiento de escritura pública o prescripción adquisitiva de bien inmueble?
Una de las formas viables y a muy corto plazo para regularizar la transferencia de un bien inmueble en el caso que no se haya cumplido con elevar a escritura publica la minuta de compraventa para posteriormente solicitar la inscripción de ese derecho en el registro respectivo de la SUNARP, es el otorgamiento de escritura pública que podría ser requerido de manera directa por el comprador al vendedor y en el caso de negativa de este, se iniciaría el proceso judicial de otorgamiento de escritura pública que se encuentra amparado en el artículo 1412° y 1549° del Código Civil.
Para proceder con la demanda de otorgamiento de escritura pública que se tramita en proceso sumario o proceso ejecutivo, en el caso que se trate de un documento privado o título ejecutivo, respectivamente, es necesario que la transferencia de la propiedad cuente con ciertos elementos que harán viable que el juez otorgue la escrita pública que finalmente recibirá la acogida registral, estos elementos principales son: i) el pago del precio, según lo señalado en el artículo 1529° del Código Civil y ii) que exista la manifestación de voluntades tendientes a la transferencia del bien, por un precio pactado, plasmado en un contrato, según lo regulado en el artículo 1351° del Código Civil.
Con el cumplimiento de los elementos previamente enunciados será factible que puedas regularizar la transferencia del bien inmueble y lograr la inscripción en un plazo de tiempo, relativamente corto, atendiendo a la vía procedimental en la que se tramita este proceso.
Entonces, la prescripción adquisitiva de dominio es otra vía, con condiciones diferentes para lograr la inscripción registral de un bien inmueble sobre el que has estado actuando como propietario, de forma continua, pacifica y pública, por un plazo de tiempo de diez (10) años y cuando existe justo título y buena fe, por un plazo de tiempo de cinco (05) años, de acuerdo a lo indicado en el artículo 950 del Código Civil. Este proceso se tramita en la vía abreviada.
Muchas veces, se presta a confusión cual de las dos vías se deben utilizar para inscribir en la SUNARP, el derecho de propiedad de un bien inmueble, más aún cuando la prescripción ordinaria (5 años) en la que concurra el justo título y la buena fe, podría elegirse una opción en lugar del proceso de otorgamiento de escritura pública.
Ante esta duda, se debe hacer la precisión de que el criterio debería ser que en caso de que hayas adquirido a título oneroso mediante documento privado del titular registral, habiendo cumplido con el pago del precio del inmueble y que por algún motivo no se llego a elevar a escritura pública la venta, sin lugar a duda, puedes iniciar el proceso de otorgamiento de escritura pública.
Ahora, en caso de que hayas adquirido un bien inmueble de un vendedor que cumple con los elementos del acto jurídico, como son: i) plena capacidad de ejercicio; ii) objeto física y jurídicamente posible; iii) fin licito y iv) observancia de la forma prescrita bajo sanción de nulidad. En este caso, estaríamos hablando de justo título, pero que por alguna razón no es posible elevar a escritura pública la transferencia, o no es posible inscribir la propiedad en el registro respectivo, por lo que el contrato es ineficaz, a pesar de que has actuado con buena fe, cumpliéndose con lo solicitado para que puedas acogerte a la prescripción corta u ordinaria de cinco (05) años.
Como te has podido dar cuenta son dos vías diferentes, que se deberán de aplicar, según la revisión y análisis legal de los documentos respectivos, por lo que en caso cumplas con los requisitos para el otorgamiento de escritura pública deberás ir en esa dirección. La prescripción adquisitiva tiene su lugar y es muy relevante su aplicación en los casos cuya documentación se acomoda para esta forma de adquisición de la propiedad.
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