Consideraciones para adquirir un bien inmueble con cargas y gravámenes
En el caso que estés evaluando realizar una compra de un bien inmueble, siempre es mejor adquirir uno que no posea cargas ni gravámenes, dado que estos deben estar expeditos para el dinamismo económico, pero nuestra realidad nos indica que muchos de los bienes inmuebles que gozan de acogida registral poseen cargas y/o gravámenes, que si bien es cierto -en su gran mayoría- no impiden que el bien inmueble sea transferido, si debes tener todas las precauciones del caso, para que posteriormente no afrontes complejidades legales de difícil resolución.
Una de las variables que se deben considerar para la compra de un bien inmueble es que, una vez realizada la operación, puedas disponer del bien como mejor te parezca. En realidad, ese es el fin de una compra, disfrutar de la propiedad, obtener algún fruto (alquiler) o que la puedas utilizar como garantía para cualquier proyecto que desees emprender.
Como lo hemos indicado, el hecho de que un predio tenga inscrita una carga o gravamen no impide que el mismo pueda ser transferido a terceros, salvo en los casos de la anotación de un bloqueo registral o la inscripción de una medida cautelar de no innovar, por lo que se debe realizar un análisis exhaustivo de las acciones que se deberían ejecutar para que el predio quede libre de cualquier carga o gravamen. Esto último es de vital importancia porque te permitirá ajustar el precio del inmueble, con el correspondiente castigo, que al final te posibilita realizar la compra por un valor muy por debajo del mercado. Ese sería el punto favorable en este tipo de compras, pero recuerda que debes estar asesorado en todo el proceso por un especialista en la materia.
El punto en contra es que ambas figuras tienen una compleja percepción en sede registral -SUNARP-, encontrándose incluso resoluciones contradictorias, en las que supuestamente serian lo mismo y en otros casos, estableciéndose diferencias entre ambas.
En la doctrina se indica que existe una diferencia entre carga y gravamen, señalándose como ejemplo que la carga real, impuesta por el certificado de parámetros urbanísticos, que afecta o limita el derecho de propiedad de un inmueble no se fundamenta en la autonomía de la voluntad privada, dado que se constituyen por acción pública y en el caso del gravamen, como es el caso de la hipoteca si se fundamenta en la autonomía de la voluntad privada porque se constituye por las partes intervinientes en el negocio jurídico.
A manera de conclusión podemos señalar, que la compra de un bien inmueble afectado por cargas y gravámenes si es posible, luego de una revisión y análisis especifico de estas y considerando que el precio castigado va a darte un margen necesario para asumir el saneamiento del predio y, aun así, haber obtenido un predio a un valor por debajo del mercado.
Por último, debes saber, que en ACOMAF Solución Legal, contamos con un equipo altamente capacitado y con la experiencia de más de 10 años en esta rama del derecho, con lo cual podrás obtener la mejor asesoría y consultoría legal que requieras, en caso afrontes algún inconveniente o problema relacionado con el derecho inmobiliario o saneamiento de predios.
