¿Cómo proceder ante la divergencia de la información catastral y la información física de un predio?
Con la finalidad de lograr el saneamiento físico legal de un predio se deben vencer varios escollos y uno de ellos es la diferencia de información técnica, considerando lo que muestra en la Base Grafica Registral (BGR) de SUNARP y la realidad física del predio.
Lamentablemente, en nuestro país la información obrante en el área de catastro de la SUNARP es antigua y está en constante actualización, según se refiere por ejemplo en los Certificados de Búsqueda Catastral (CBC), que emite esta entidad y sumado a los sistemas de PSAD56 y WGS84, que coexisten en la BGR, hace que siempre estemos expuestos a superposiciones y desplazamientos que muchas veces son de naturaleza gráfica y no física.
La realidad descrita, tiene su fundamento principalmente, en la conversión de ambos sistemas de medición, lo cual muchas veces arroja en los CBC desplazamientos, que no obedecen a la realidad física de los predios involucrados, sino, son producto de las fórmulas utilizadas para la conversión, motivo por el cual, se suelen presentar los expedientes para la emisión de los CBC en ambos sistemas de medidas. Por otro lado, tenemos que la información de la BGR fue levantada hace muchos años con equipos antiguos, poco precisos, que no brindaban la precisión de los equipos actuales.
Es por ese motivo, que en caso estés afrontando una situación en la que no exista coincidencia entre la BGR y la realidad física de tu bien inmueble, lo que deberías hacer es en primer término levantar información técnica con equipos de estación total submétricos, que te van a brindar información fidedigna de la realidad física de tu predio, para que luego de contrastada con la información obtenida en el CBC emitido por SUNARP, puedas determinar la naturaleza de la diferencia de la información técnica, ya sea real o gráfica.
Posteriormente, con la ayuda de un ingeniero o arquitecto registrado como verificador catastral en SUNARP, podrás tener el sustento necesario para ajustar o corregir la BGR, con la realidad física del predio, con lo que evitaras mayores complicaciones. Ahora bien, si luego de levantada la información física del predio y contrastada con el CBC, se llega a la conclusión que la divergencia de información es real y se afecta a un tercero, si se deberán de seguir los procedimientos para rectificar las áreas y medidas perimétricas, según sea el caso, o considerando talvez que se puedan encontrar dentro de las tolerancias registrales, pero lo que habrás logrado es sanear tu predio inscribiendo tu derecho de propiedad en el registro correspondiente, libre de cualquier posible futura acción que perturbe tu calidad de propietario.
Claro está, que al ser este un procedimiento técnico y legal, ambas especialidades deben ir de la mano, a fin de obtener los resultados deseados, dado que es necesario tener el sustento legal para acreditar las características físicas del predio, considerando los antecedentes del título archivado, base gráfica del área de catastro de la municipalidad respectiva, el HR y PU emitidos por la misma municipalidad, entre otros documentos que te permitan sustentar de la mejor manera tu posición considerando la realidad física.
Debes saber, que en ACOMAF Solución Legal, contamos con un equipo altamente capacitado y con la experiencia de más de 10 años en esta rama del derecho, con lo cual podrás obtener la mejor asesoría y consultoría legal que requieras, en caso afrontes algún inconveniente o problema relacionado con el saneamiento físico legal de predios.
